裁判字號：最高法院 108 年台上字第 1666 號民事判決

裁判日期：民國 108 年 10 月 17 日

裁判案由：租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　 108年度台上字第1666號

上　訴　人　賴Ｏ一

　　　　　　賴Ｏ義

　　　　　　賴Ｏ標

　　　　　　廖Ｏ助

　　　　　　廖Ｏ乾

　　　　　　廖Ｏ生

　　　　　　廖Ｏ倩

　　　　　　廖Ｏ華

　　　　　　賴Ｏ好

　　　　　　賴Ｏ菊

共　　　同

訴訟代理人　劉Ｏ田律師

被 上訴 人　張Ｏ英

　　　　　　何Ｏ美

　　　　　　何Ｏ祐

　　　　　　何Ｏ印

　　　　　　何Ｏ分

　　　　　　何Ｏ家

　　　　　　盧Ｏ發

　　　　　　盧Ｏ美

　　　　　　盧Ｏ菊

上 列八 人

共　　　同

訴訟代理人　韓Ｏ銓律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年8月1 日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（105年度重上字第166號），提起上訴，本院判決如下：

    主  文

原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。

    理  由

本件上訴人主張：訴外人張Ｏ（民國39年3月14 日死亡）及賴Ｏ胚（40年3月3日死亡）於38年間，就重劃前坐落臺中市○○區○○○段ＯＯＯ地號（下稱系爭土地，重劃後為臺中市○○區○○段00 地號土地，下稱11 地號土地）簽訂耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）。系爭耕地租約在賴Ｏ胚死亡後，由已於99年9 月24日死亡之伊等被繼承人賴合和單獨繼承取得承租權，並變更承租人為賴Ｏ和，由其持續耕作。嗣系爭土地經市地重劃，臺中市政府除發給賴Ｏ和地上農作物補償費外，系爭耕地租約並經臺中市西屯區公所（下稱西屯區公所），於93年12月1 日函請地政事務所註銷三七五租約註記，系爭耕地租約於該日終止，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第17條第1項第5款、第2項第3款規定，張Ｏ之繼承人即被上訴人，應按93年度之系爭土地公告現值，扣除土地增值稅後之餘額1/3 ，補償賴Ｏ和合計新臺幣（下同）689萬5101元。嗣11地號土地於95 年間經他共有人出售，被上訴人已領取提存金，未給付前揭補償金；伊為賴Ｏ和之全體繼承人，自得請求被上訴人給付等情，爰依減租條例第17條第2 項第3款規定，求為命被上訴人連帶給付689萬5101元本息之判決。被上訴人張Ｏ英未於原審言詞辯論期日到場，亦未具狀為聲明及陳述。其餘被上訴人則以：系爭耕地租約之承租權，在賴Ｏ胚死亡後，除由其現耕繼承人憑分割遺產協議書，向西屯區公所申請租約變更登記外，仍屬賴Ｏ胚之全體繼承人公同共有，本件未以賴Ｏ胚之全體繼承人為原告一同起訴，當事人不適格。賴Ｏ和早於79年9月24 日領取地上物補償費，其後未在重劃後之土地上繼續耕作；重劃分配取得之11地號土地，已變更為建地，復為張Ｏ與訴外人多人共有，在彼等無訂定分管協議，賴Ｏ和亦未與共有人訂立書面租約分管耕作位置之情況下，可推認系爭租地租約，已經出、承租人合意終止。況系爭耕地租約至85年年底期滿，斯時賴Ｏ和已81歲，難認其有耕作能力，依耕地三七五租約清理要點第4點第1項之反面解釋，應無從准許賴Ｏ和續訂租約，當然亦發生終止租約之效果。再原耕作之系爭土地，既與重劃後獲分配之土地位置不同，顯已因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的，承租人應於重劃完成後之82年3月30日，將11 地號土地登記予張Ｏ時，即得請求伊補償，上訴人之請求權，已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：賴Ｏ胚及張生於38年間簽訂系爭耕地租約，由賴Ｏ胚向張Ｏ承租系爭土地。賴Ｏ胚之繼承人除配偶外，其第一順序繼承人有長男賴Ｏ和、次男、三男、四男、五男、六男及長女、次女；被上訴人為張Ｏ之全體繼承人。系爭土地在辦理市地重劃前，係由賴Ｏ和耕作使用。系爭土地曾於86年4月29 日公告註銷租約登記，復於92年4月29日再次公告註銷租約登記，並囑託地政事務所於 93年12月9日塗銷三七五租約註記，當時未依減租條例第17條第2項第3 款規定，補償上訴人終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後之餘額1/3。11地號土地於95 年間出售予他人時，應有部分仍登記於張Ｏ名下，當時出賣之共有人曾以被上訴人為受

取權人，將買賣價金提存，被上訴人已領取補償金等情，固為兩造所不爭執。惟承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依該條第1項第5款規定，向承租人為終止租約之意思表示為前提。若出租人未依法終止租約，或非以該事由表示終止租約，自不生同條第2 項規定補償承租人之問題。又系爭耕地租約是否合法終止或消滅等實體法上效力之事宜，不受行政機關是否准予收回之拘束。綜參西屯區公所函文檢送之系爭耕地租約檔卷資料，以及本事件全部卷證資料，並無任何被上訴人有依上開規定，向賴Ｏ和表示終止租約之事證；自不能因系爭土地之租約登記，業經公告逕為註銷並辦理塗銷登記，即謂系爭租約已依減租條例第17條第1項第5款規定終止，亦不能以西屯區公所之行政作為，取代被上訴人終止租約之意思表示甚明。從而，上訴人本於上開規定，請求被上訴人連帶給付689萬5101 元本息，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。

惟按為達成扶植自耕農之農地使用政策，及改良農民生活之基本國策，減租條例採取限制出租人須於一定條件下始得終止租約，收回耕地。然租佃雙方原本即可合意終止租約，如經合意終止，既未違反承租人意願而收回耕地，未侵害耕地承租人法益，與上開政策並無違背。是原承租之耕地依減租條例第17條第1項第5款規定，經依法編定或變更為非耕地使用，而由租佃雙方當事人為合意終止時，亦應許承租人依該條第2項第3款規定，請求出租人為補償。查被上訴人於原審多次陳稱「系爭土地因市地重劃從農地成為建地，更未見賴和合有與11地號土地其他共有人協議分管耕作位置，顯見系爭租約因市地重劃之故，早經出、承租人合意終止，…」、「兩造之被繼承人間至少已有默示合意終止系爭租約之意思表示」等語（見原審卷第121頁、第164頁、第200 頁）。揆諸前揭說明，上訴人是否不得本於該條規定請求補償，即非無疑。乃原審未遑詳予推究，徒以若出租人未依法終止租約，自不生同條第2 項規定補償承租人之問題，而否准上訴人之請求，自有可議（倘上訴人得據以請求，則被上訴人所為時效抗辯，是否有理由，應併予審酌）。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。

中    華    民    國   108    年    10    月    17    日

                      最高法院民事第三庭

                          審判長法官  高  Ｏ  焄 

                                法官  彭  Ｏ  芬 

                                法官  邱  Ｏ  如 

                                法官  李  Ｏ  娟 

                                法官  袁  Ｏ  文 

本件正本證明與原本無異

                                      書  記  官

中    華    民    國   108    年    10    月    22    日